В соответствии со ст. 30 и ст.36 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и принадлежащего на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно подпункту «д» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491 (далее – Правила№491), в состав общего имущество включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).

В силу п.5 Правил№491 в состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Подпунктом «е» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 определено, что потребитель коммунальных услуг обязан допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в п. 85 указанных Правил №354, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

В соответствии с п. 5.4.9 СП 30.13330.2012, водопроводные стояки и вводы холодной и горячей воды в квартиры и другие помещения, а также запорную арматуру, измерительные приборы, регуляторы следует размещать в коммуникационных шахтах с устройством специальных технических шкафов, обеспечивающих свободный доступ к ним.

Согласно п. 8.3.10 и п.8.3.13 СП 30.13330.2016 «Внутренний водопровод и канализация зданий» при применении труб из полимерных материалов для систем внутренней канализации и водостоков необходимо соблюдать следующие условия: прокладка стояков предусматривается скрытая в коммуникационных шахтах, штрабах, каналах и коробах, ограждающие конструкции которых выполняются из негорючих материалов, за исключением лицевой панели, обеспечивающей доступ к стоякам, лицевую панель изготавливают в виде двери из горючих материалов, а также при скрытой прокладке систем водоотведения и против ревизий следует предусматривать люки размером не менее 0,1 м².

Таким образом, исходя из вышеизложенных правовых норм, следует, что управляющая организация вправе осуществлять осмотр и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, находящегося на обслуживании, на основании договора управления.

Если управляющая организация обнаружила, что доступ к общим коммуникациям в квартирах собственниками перекрыт, то она имеет право требовать, чтобы собственники демонтировали возведённые конструкции и открыли инженерные системы со стороны квартиры (п. 10.6 СНиП 31-01-2003). Сделать это собственник должен за свой счёт, поскольку в его обязанности входит соблюдение норм и требований законодательства к содержанию жилого помещения и общего имущества, прав и законных интересов иных лиц, проживающих в доме предусмотренное ч. 4 ст. 30 ЖК РФ.

Стены лестничных клеток в подъездах являются несущими конструкциями, при вводе дома в эксплуатацию по вышеуказанному адресу в кирпичных стенах были предусмотрены технические шахты (штрабы) для прокладки инженерных коммуникации (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения) с доступностью для обслуживания указанных коммуникаций со стороны квартир (предусмотренные технические проемы).

Закрывая при ремонте доступ к общим инженерным системам дома, собственник берёт на себя все риски, в том числе финансовые, которые могут возникнуть в случае, если потребуется осмотреть или отремонтировать данное оборудование. Такие выводы подтверждает и судебная практика: дела № А55-25303/2013, № 2-463/2017.