18 декабря Государственной Думой Российской Федерации во втором чтении принят законопроект №581453-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации, поправки в который одобрены 14 декабря 2018 года профильным комитетом Думы.

Указанный законопроект содержит ряд значимых для участников строительства изменений:

I. Главное изменение — сокращение объектов, в отношении которых с 1 июля 2019 года застройщик сможет напрямую (без счетов эскроу) привлекать средства граждан 

Определяется, что с 1 июля 2019 года прямое привлечение застройщиком средств граждан сохранится только в отношении домов высокой степени готовности. Критериями высокой степени готовности будут являться следующие показатели:

 степень готовности объекта;

 количество заключенных ДДУ.

Конкретные показатели указанных критериев будут установлены Правительством РФ, равно как и методика определения степени готовности объекта. Заключение о соответствии объекта высокой степени готовности выдается контролирующим органом (Инспекцией) и размещается в ЕИСЖС.

Необходимо отметить, что в действующем законодательстве о долевом строительстве обязательность перехода на счета эскроу предусмотрена только в случае, если первый ДДУ заключен после 1 июля 2019 года.

II. Смягчение требований к опыту застройщику

Смягчаются требования к площади (с 10 000 кв. м до 5 000 кв. м), являющейся подтверждением наличия у застройщика опыта строительства.

III. Запрет на привлечение средств ЖСК

ЖСК могут привлекать денежные средства граждан только в строительство объектов по разрешениям на строительство, выданным до 01.07.2018. 

Согласно действующему законодательству разрешение на привлечение средств распространялось на ЖСК, созданные до 1 июля 2017 года.

IV. Изменяются требования, связанные с привлечением средств в строительство объектов, разрешение на строительство (РС) которых выдано до 01.07.2018

Застройщики обязаны открыть расчетный счет под каждое РС. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.

Отменяются требования:

об открытии расчетного счета в одном уполномоченном банке с техническим заказчиком и генеральным подрядчиком;

об ограничении территории одним или несколькими РС в рамках ГПЗУ, КОТ, РЗТ, КРТ (закон приводится в соответствие с разъяснением Минстроя России).

Сведения о закрытии или открытии расчетного счета застройщика в отношении любого объекта (номер счета, ИНН, ОГРН банка) размещаются в ЕСИЖС не позднее 1 рабочего дня со дня открытия или закрытия счета. Теперь это требование не зависит от даты выдачи РС.

Установленные статьей 18.2 214-ФЗ ограничения на проведение операций по счету теперь распространяются на все объекты, по которым осуществляется привлечение средств дольщиков.

Исключение составляют только операции по счету, предназначенные для исполнения обязательств застройщика, возникших до 01.07.2018.

Однозначно определен (в формулировках, исключающих двоякое толкование) запрет застройщикам независимо от даты выдачи РС:

привлекать нецелевые займы;

использовать имущество для обеспечения обязательств третьих лиц;

принимать на себя обязательства по обеспечению исполнению обязательств третьих лиц;

выпускать и выдавать ценные бумаги;

создавать коммерческие и некоммерческие организации;

осуществлять наличные расчеты.

Уполномоченным банкам предоставлено право запрашивать дополнительные документы для проведения операций по счету в отношении всех объектов, независимо от даты выдачи РС. 

V. Ограничено право застройщика на выбор банка для размещения депозита

Застройщики вправе размещать временно свободные денежные средства на депозите только в уполномоченном банке, в котором открыт расчетный счет.

VI. Счета эскроу

Если застройщик получает кредит на строительство, то дольщики должны вносить средства на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил кредит. В случае рефинансирования кредита в другом банке, дольщики по ДДУ, заключенным после выдачи кредита, вносят средства на счета эскроу в другом банке, который рефинансировал кредит.

VII. Целевое использование средств дольщиков

Разрешено использовать средства дольщиков на содержание помещений, машино-мест со дня ввода их в эксплуатацию, если права на такие помещения не зарегистрированы.

Разрешено привлекать займы от участников и учредителей застройщика (физических и юридических лиц), в том числе уплачивать по ним проценты из средств дольщиков. При этом законом устанавливается ряд условий, при которых допускается заключение указанных договоров займа.

Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

VIII. Возможность заключать ДДУ в промежутке между вводом объекта в эксплуатацию и его кадастровым учетом

После ввода объекта в эксплуатацию, но до кадастрового учета, застройщик может заключать ДДУ. В таком случае ДДУ заключаются без уплаты взносов в фонд и без использования счетов эскроу.

Согласно переходным положениям, указанное изменение не применяется в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

IX. Банковский контроль

Число расчетных счетов не должно превышать количество разрешений на строительство.

Запрещено снятие и зачисление на расчетный счет средств в наличной форме (исключение оплата труда, налоги, взносы).

Банковский контроль прекращается после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации одного права собственности на объект долевого строительства.

Согласно переходным положениям, указанные изменения не применяются в отношении объектов, РС которых получено застройщиком до 01.07.2018. 

X. Проектная декларация

В Проектной декларации (ПД) должен быть указан размер платежей по договорам РЗТ, КОТ, КРТ.

XI. Контролирующий орган

Исключены плановые проверки.

Внеплановые проверки без уведомления застройщика проводятся в случае:

истечение срока ранее выданного предписания;

нарушения в ежеквартальной отчетности;

отклонения от графиков строительства на 6 и более месяцев;

приказ руководителя органа контроля.

XII. Ответственность 

Солидарная ответственность бенефициара застройщика по обязательствам юридического лица заменена на субсидиарную ответственность.

XIII. Размещение информации в ЕИСЖС

Обязанность застройщиков

Вводится обязанность застройщиков размещать в ЕИСЖС проектную документацию (ПД). Застройщики, получившие заключение экспертизы до 01.07.2018, обязаны направить проектную документацию в ЕИСЖС не позднее 6 месяцев со дня объявления оператором системы о технической готовности. Направление проектной документации после указанного срока является основанием для проведения внеплановой проверки.